【執(zhí)行手札】金女士的房子有著落了！

“不敢相信我還能繼續(xù)住這個(gè)房子，產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)在辦理了，感謝執(zhí)行法官不辭辛勞做了這么多次工作，以后我一定好好學(xué)習(xí)法律知識(shí)，避免再撿了芝麻丟了西瓜。”

“這事兒能解決可真是太好了。今后，你要警惕‘餡餅’風(fēng)險(xiǎn)呀！”康定法院執(zhí)行局干警黃杰欣慰地放下手中的電話，這起物權(quán)保護(hù)糾紛執(zhí)行過(guò)程的點(diǎn)點(diǎn)滴滴漸漸浮上腦海。

意外獲得“撿漏”房

2018年8月23日，金女士與康定市姑咱鎮(zhèn)一小區(qū)物業(yè)公司法定代表人簽訂了《房屋買賣合同》，并支付購(gòu)房全款，以遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格“撿漏”一間130平方米的房屋。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的裝修，金女士全家搬進(jìn)這個(gè)溫馨小屋，度過(guò)了幾年幸福時(shí)光。

然而，一張《房屋騰退通知書(shū)》打破了這份“溫馨”，“撿漏”房的隱患也浮出水面。

這套房子產(chǎn)權(quán)登記在康定市姑咱鎮(zhèn)一小區(qū)開(kāi)發(fā)商名下，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)公司負(fù)有未履行債務(wù)的義務(wù)，2019年，小區(qū)物業(yè)公司向康定法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。但在案涉房屋被法院查封后，小區(qū)物業(yè)公司在未經(jīng)法院同意，也未取得案涉房屋所有權(quán)的情況下，利用其作為物業(yè)管理方的便利，撕毀封條，撬開(kāi)門鎖，并以法定代表人個(gè)人名義將房屋出售給了金女士。

2022年11月21日，開(kāi)發(fā)商足額履行了全部債務(wù)，此后向康定法院提起訴訟，要求金女士及物業(yè)公司退還房屋。

“法官，這房子是我全款買的，有合同、有支付憑證，現(xiàn)在讓我騰退自己的房屋，太沒(méi)有道理了吧？”金女士倍感委屈。

這起案件案情雖不復(fù)雜，但如果直接要求金女士騰退房屋，那么她們一家老小有無(wú)居處？房屋裝修費(fèi)該如何計(jì)算？康定法院執(zhí)行局干警再度梳理案情，展開(kāi)頭腦風(fēng)暴，似乎找到了“最優(yōu)解”：如果金女士與開(kāi)發(fā)商達(dá)成和解協(xié)議并按照市場(chǎng)價(jià)簽訂《購(gòu)房合同》，再由開(kāi)發(fā)商協(xié)助金女士辦理過(guò)戶登記，那么房屋問(wèn)題便能迎刃而解。

找準(zhǔn)方向，就得執(zhí)行到底

“她當(dāng)初買房就沒(méi)有找過(guò)我，2019年我聯(lián)系她，至今已經(jīng)4年，誰(shuí)收了她的錢她就該去找誰(shuí)。房子是我們公司的，回收房子是我們的權(quán)利！”

雖然開(kāi)發(fā)商帶著不滿與怒氣，但執(zhí)行干警很快抓住了他們的核心訴求。于是，緊緊圍繞該起案件堵點(diǎn)進(jìn)行雙向溝通，鼓勵(lì)各方放下芥蒂，低成本、有實(shí)效解決問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商表示，只要金女士依據(jù)裁判文書(shū)歸還房屋，他們認(rèn)可并愿意退還折價(jià)的裝修費(fèi)用。

見(jiàn)開(kāi)發(fā)商松了口，執(zhí)行干警意識(shí)到事情有了轉(zhuǎn)機(jī)，持續(xù)加大工作力度，力求盡快解決問(wèn)題。

對(duì)金女士而言，不僅房屋的裝修費(fèi)是一個(gè)問(wèn)題，而且突然騰退房屋會(huì)直接造成一家人居無(wú)定所，生活極為不便，其認(rèn)為只有同開(kāi)發(fā)商按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)簽訂《購(gòu)房合同》，才能切實(shí)解決當(dāng)下困境。在明確金女士的選擇后，執(zhí)行干警找準(zhǔn)工作方向，同開(kāi)發(fā)商反復(fù)協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商最終認(rèn)可方案。

此外，由于物業(yè)公司早已失聯(lián)，執(zhí)行干警打算多線推進(jìn)案件，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查控系統(tǒng)查明物業(yè)公司及法人名下暫無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，又從公司地址、法人身份證地址及常住地址處入手找人，絕不放棄對(duì)這起案件的執(zhí)行。

正是由于執(zhí)行干警的敬業(yè)堅(jiān)持，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始全力配合法院幫助金女士合理合法化解矛盾，事情終于走上了正軌……

法官，我相信你

經(jīng)過(guò)持續(xù)幾周的溝通，看到開(kāi)發(fā)商的態(tài)度從針?shù)h相對(duì)到無(wú)條件配合，金女士的觀點(diǎn)也悄然間發(fā)生了改變。

雖然對(duì)達(dá)成執(zhí)行和解充滿了期待，但金女士對(duì)于重新購(gòu)置房屋的款項(xiàng)有些顧慮。如果自己重新購(gòu)置了房屋，但物業(yè)公司不退還當(dāng)初的購(gòu)房款，那么風(fēng)險(xiǎn)將全由自己承擔(dān)。為了盡量規(guī)避這種情況，金女士希望執(zhí)行干警幫自己想個(gè)法子。

結(jié)合前期執(zhí)行情況與過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，執(zhí)行干警意識(shí)到失聯(lián)的物業(yè)公司需另案處置，依據(jù)法律法條向金女士釋法明理，闡明這起案件的執(zhí)行思路，以及需要另案處置物業(yè)公司的必要性和可行性。

“法官，我相信你，就按你說(shuō)的辦吧。”通過(guò)前期執(zhí)行過(guò)程的溝通相處，金女士對(duì)法院執(zhí)行干警充滿了信任。在開(kāi)發(fā)商與金女士的《購(gòu)房合同》簽署完畢后，開(kāi)發(fā)商如愿售賣房屋，金女士的產(chǎn)權(quán)證也提上了日程。

“執(zhí)行過(guò)程本就一波多折，面對(duì)當(dāng)事人的信任，執(zhí)行人員一定要認(rèn)清各方權(quán)益，帶著執(zhí)行到底的決心去行動(dòng)，柳暗花明又一村，前方總有辦法等著我們。”康定法院執(zhí)行干警黃杰在執(zhí)行手札中深情寫(xiě)道。（巴拉）