《學法典讀案例答問題》

讀起來

李某名下有一套房屋常年出租。一年前，來滬打拼的張某與李某簽訂了一份租期一年的房屋租賃合同，合同簽訂后，張某依約支付了押金，并足額支付了租金以及水電燃氣費。雙方同時約定，房屋及附屬設施若非張某的過失或錯誤使用而導致受損時，李某有修繕的責任并應承擔相關的費用。

合同臨近到期，張某告知李某將不再續租，于是在剩余近一個月的租期內，李某頻頻帶人用其備用鑰匙開門進入房屋實地看房，以期張某搬走后能與新的租客“無縫銜接”，減少房屋空置損失，張某不堪其擾，多次反對未果。

在合同到期退房時，李某前來接收房屋，在查看完房屋及電器后，未提出異議。但是沒過幾天，李某又反悔稱，房屋墻體脫落、家具臟污嚴重、電器均無法運轉，更換、維修都將產生費用，要求張某負擔維修費用、沒收押金，還提出由于張某后期不配合李某帶人進入房屋實地看房，導致其無法與新租客盡早簽約，產生了房屋空置損失，要求張某賠償。張某不同意，遂訴至法院。

審理法院認為，張某不存在合同約定的違約行為，一直按時足額支付租金，合同到期便返還房屋，且考慮到房屋多年用于出租，房屋墻面、家具、電器等均會產生不同程度的耗損，在合同未有約定情況下，李某應保證房屋在租賃期間處于適宜居住狀態，在房屋及附屬設施出現損耗情況下，應及時修繕。張某因維修支出了的費用，應由李某負擔。

此外，如租賃合同無明確約定，一般而言，即使租期臨近屆滿承租人明確不再續租，亦不負有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進入系爭房屋之義務。故此，法院最終判決房東退還押金，支付租客支出的維修費用。

首先，針對房東是否可以沒收押金，法院認為，在承租方具有合同中明確約定的違約行為或情形；或合同明確約定承租方違約出租方有權沒收押金的情況下，房東可以沒收押金。本案中，張某并未有合同約定的違約行為，一直按時足額支付租金，合同到期便返還房屋，故李某無權沒收押金。

針對租賃物損耗應由誰負責修繕的問題，法院認為，本案中，李某不同意支付張某在租賃期間為修繕屋內電器支出的維修費用，并且要求張某賠償其電器損壞、刷新墻面、購置新家具的費用，但是李某不能證明租賃期間電器損壞、墻面、家具污損系張某人為故意損壞，并且實際產生了修繕費用，故考慮到房屋多年用于出租，房屋墻面、家具、電器等均會產生不同程度的耗損，在合同未有約定情況下，李某應保證房屋在租賃期間處于適宜居住狀態，在房屋及附屬設施出現損耗情況下，應及時修繕。電器失靈導致張某為此支出了維修費用，李某亦應予負擔。

對于出租方能否以租期臨近屆滿承租人明確不再續租卻不予配合出租方重新覓尋新租客帶人進入實地看房為由，向承租方主張房屋空置損失以及要求承租方承擔違約責任這一爭議焦點，法院認為，一般而言，違約責任的承擔前提系必須存在違反合同相關約定的行為或者情形。要求合同相對方承擔相應的損失也需證明相對方具有過錯，具有侵權行為或者存在違約行為導致其產生了實際損失。

出租方負有向承租方交付合格租賃物，保障承租方在租賃期間內可正常、安寧居住、使用租賃物的義務，此亦系房屋租賃合同中出租方最根本義務。租賃期內，承租方支付對價就享有對系爭房屋居住、使用之自由，即使出租方以其對系爭房屋享有的所有權亦無法強行要求承租方允許其進入或者帶他人進入系爭房屋。如無合同明確約定，一般而言，即使租期臨近屆滿承租人明確不再續租，亦不負有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進入系爭房屋之義務。

A.租賃合同有效，房子所有權的變動不影響租賃合同的效力;

B.租賃合同無效，小蘭需要與新房東簽訂合同;

C.租賃合同效力待定，要看新房東是否追認;

D.租賃合同無效，因為房子產權發生了變動。