【屏山普法小課堂】預告登記

【法條內容】

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

【解讀】

一、預告登記，指當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定向登記機構申請的登記，即為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。預告登記是不動產登記的特殊類型，其所登記的不是不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權。

二、預告登記的功能是限制房地產開發商等債務人處分其權利，即“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”因此預告登記對解決類似商品房預售中一房二賣這樣的社會問題有著特殊的作用。

三、根據本條規定：

1、預告登記的構成要件包括：

（1）存在符合要求的預告登記的客體，即“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議”；

（2）當事人之間存在關于預告登記的約定；

（3）登記機構在登記簿上進行了登記。

2、預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

3、預告登記失效有兩種情形：

（1）預告登記后，債權消滅，這里的“債權消滅”，包括買賣不動產物權的協議被認定為無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的情形；

（2）預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記。