淺談房屋抵押權及其物上代位性

房屋抵押權的取得不能依據當事人的承諾或者認可，而須經辦理抵押登記。抵押權的物上代位性，限于因該抵押物滅失而獲得的保險金、賠償金或者補償金（俗稱三金），而不能及于使用“三金”購置的其他財產。

[案情]

 2004年4月29日，馬某某與某銀行簽訂《個人消費擔保借款合同》，以馬某某所有的坐落于屏山縣屏山鎮東正街的房屋抵押擔保，向銀行借款4萬元，到期日2005年4月28日。貸款到期后，馬某某未按期還款，銀行也只是年年催收，而馬某某提供抵押擔保的房屋因向家壩電站建設被水淹沒，政府按相關規定核定補償款。直至2016年銀行將馬某某訴至法院，請求判決馬某某償還貸款本息，并以抵押房屋的補償款用于了購買屏山新縣城一套移民安置房屋為由，請求對馬某某所有的位于屏山新縣城一套移民安置房享有優先受償權。

馬某某答辯稱，對某銀行本案中主張的貸款和房屋抵押擔保的事實以及對馬某某所有位于屏山新縣城的一套移民安置房享有優先受償權的訴訟請求，均無異議；同意償還貸款本金，但要求免除貸款利息。

[審判]

本案中，馬某某對某銀行起訴主張的案件事實及訴訟請求均認可，只提出免除利息的要求。本案的關鍵問題在于某銀行能否對馬某某以抵押房屋的補償款購買的位于屏山縣新縣城的一套移民安置房享有優先受償權。法院經審理后認為，首先，抵押權的物上代位性，限于因抵押物滅失而獲得的“三金”，而不能及于使用“三金”購置的其他財產。其次，雖然馬某某對某銀行要求對馬某某用抵押房屋的補償款購置的位于屏山新縣的一套移民安置房享有優先受償權的訴訟請求予以了承認，但馬某某對該項訴訟請求的承認，不符合《民訴法》關于當事人處分權的規定和《物權法》關于房屋抵押權的設立的相關規定。法院判決：一、馬某某償還某銀行借款本金４萬元及利息（借款期內按年利率6.1065%計算，借款期滿后按年利率7.56%計算逾期利息）；二、駁回某銀行對馬某某所有的位于屏山新縣城一套移民安置房享有優先受償權的訴訟請求。

 [評析]

一、抵押權的物上代位性及其限制

抵押權的內容是抵押權人在抵押財產所擔保的債權到期未獲清償時，對抵押財產拍賣、變賣的價值優先于抵押人的其他債權人優先受償的權利。抵押權直接作用的對象是抵押財產，當抵押財產因各種原因毀損滅失時，直接影響到抵押權的實現。因抵押擔保，抵押人承擔的以抵押財產的價值為限的有限責任，故當抵押物遭到損壞、毀滅，導致抵押物的價值減少或者失去價值時，抵押權人亦不能對抵押人的其他財產主張權利。為了既維護抵押人的有限責任又兼顧保護抵押權人的利益，物權法規定了抵押權的物上代位性，即當抵押物毀損、滅失而獲得了保險金、賠償金或者補償金（俗稱三金）時，抵押權人可以對該保險金、賠償金或者補償金行使優先受償權。

當抵押權人未對“三金”及時行使權利或者采取控制措施，致使抵押人直接取得了“三金”的支配權，并使用“三金”購置了其他財產時，抵押權人可否對使用“三金”購置的財產主張優先受償權呢？這得從以下幾個方面來闡述論證。

（一）  規定擔保物權的物上代位性的法律條款內容

     《物權法》第174條規定“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。

被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金?！痹摋l第一款規定了擔保物權的物上代位性可及于“三金”，第二款規定了當被擔保債權未屆清償期時，也可以提存“三金”，若擔保債權到期未能獲清償，則可以對已提存的“三金”行使優先受償。沒有規定如果擔保物權人未對“三金”采取控制措施導致擔保人取得并使用“三金”購置了其他財產，擔保物權人可以對擔保人使用“三金”購置的其他財產主張優先受償權。

    （二）抵押權的內容及本質

抵押權的內容是抵押權人在抵押財產所擔保的債權到期未獲清償時，對抵押財產拍賣、變賣的價值優先于抵押人的其他債權人優先受償的權利。抵押權涉及三方主體，即抵押權人、抵押人、抵押人的其他債權人。抵押權的行使，會產生兩個效果，一是對抵押人產生的效果，抵押人承擔以抵押財產的價值為限的有限責任，而不能及于抵押人的其他財產；二是對抵押人的其他債權人產生的效果，抵押財產的價值應首先償還抵押擔保的債權，在未清償抵押擔保的債權前，抵押人的任何其他債權人不得對抵押財產主張權利。

如果允許抵押權人對抵押人使用“三金”購置的其他財產享有優先受償權，雖然未對抵押人苛以額外的義務，但是對抵押人的其他債權人而言，則另外加設了債權的不可預判的權利限制，增加了實現債權的不可預料的風險。

限制抵押權人對抵押人使用“三金”購置的其他財產行使優先受償權，雖然會致使抵押權落空，但是法律賦予了抵押權人對“三金”行使權利的周圓保護，抵押權人若怠于對“三金”行使權利，使得抵押人撐控了“三金”并使用“三金”購置了其他財產，抵押權人對“三金”購置的財產沒有優先受償權，是抵押權人怠于行權的后果。

二、房屋抵押權的設立

房屋抵押權是不動產物權，房屋抵押權的取得，須經依法登記，而不能依據當事人的承諾或者認可取得。理由如下：一、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條規定了處分原則，即“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利”當事人處分民事權利和訴訟權利必須在法律規定的范圍內進行，如果當事人的處分行為超過了法律規定，侵害了他人的民事權益，其處分行為就無效。即處分是有限的，是應當接受法院的監督和審查的。本案中馬某某對某銀行以抵押房屋的補償款用于了購買屏山新縣城一套移民安置房屋為由，要求對馬某某所有的位于屏山新縣城一套移民安置房享有優先受償權的訴訟請求予以了承認。馬某某對該項訴訟請求的承認，是民訴法規定的處分行為，但該處分行為超過了法律規定，侵害了馬某某的其他債權人的權益，故該處分行為無效。 二、我國物權法規定了物權法定原則和公示公信原則，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。（謝蘭秀）