關于物業糾紛的問題分析及對策建議

近年來，隨著房地產業迅猛發展，各類物業糾紛數量激增，呈現出矛盾群體化、易激化特點。2018年至今，渠縣法院共計受理物業糾紛相關案件79件。

問題分析：

一是物業管理不規范。渠縣物業服務起步較晚，標準化物業服務發展不過10年時間左右，物業服務水平與發達城市還有較大差距，物業管理不夠規范，部分物業從業人員缺乏專業知識、工作簡單粗暴。各小區物業收費差距較大，從每月0.5元—2.5元/㎡不等，物業與業主之間經常因物業服務水平和物業費標準發生沖突，部分訴至法院。二是法治普及不均衡。渠縣是一個人口大縣、外出務工大縣，近年來大量拆遷戶上樓、農民工進城購房，部分群眾認識水平不高，個別家里只有老人小孩留守的家庭，既無繳納物業費的意識也無繳納物業費的能力，造成部分物業公司提供物業服務后無法及時回收成本，造成公司經營困難，只得將業主訴至法院。三是多元化解不到位。相關糾紛在基層化解、行業部門化解環節的力度和效果不佳，進入訴訟后，部分審判人員僅僅注重案件法律效果，沒有將法律效果和社會效果有機統一，在案件處理中重審判輕調解，事中引導宣傳不夠、判后答疑不夠，審判結果與群眾、企業預期差異大，產生部分二審、再審、執行乃至信訪等衍生案件。

工作舉措：

一是延伸司法職能，加大司法建議力度。渠縣法院主動從近年來同類案件中梳理有關物業管理不規范、物業服務水平不高、物業收費隨意等共性問題，深入行業內部進行調查研究，向住建局（房管局）、發改局等行業主管部門形成切實可行的司法建議，助力其細化落實相關行業標準，提高物業管理和服務水平，同時將不同小區物業費差距控制在合理區間，減少物業與業主之間的矛盾。二是加強普法宣傳，源頭預防潛在風險。渠縣法院切實融入基層治理體系和治理能力創新，強化城鎮法治宣傳。常態化開展“法律七進”活動，抓實“送法進社區”“送法進企業”工作，把面對面普法宣傳、法律咨詢、典型案例宣講與全媒體宣傳宣傳引導統籌起來，特別深入糾紛較多的小區和物業公司，向小區業主、公司員工、社區干部和網格員講解物業相關法律知識，培養公民誠實守信的契約精神，降低訴至法院的糾紛數量。三是強化訴調對接，實現糾紛多元化解。針對物業糾紛的群體性特點，渠縣法院避免一味以判決方式結案激化業主與物業管理企業之間的矛盾，推動物業糾紛等更多領域行業調解組織進駐我院訴訟服務中心，構建物業糾紛“第一道防線”，降低該類案件增量。2018年至今，渠縣法院物業服務合同糾紛案件調撤率達84.81%，努力以共同合意促進了基層和諧穩定、培育了人文城市的善良風俗。對內加強業務培訓，提高審判人員及審判輔助人員審理該類案件的業務水平，倡導加強判后答疑和釋法明理，及時對申請司法確認案件進行審查確認，提高一審糾紛實質化解率，切實減少二審、再審、執行乃至信訪等衍生案件，實現“案結事了”。