打出盤活農村宅基地“組合拳” 為農村新型集體經濟發展添活力

近年來，內江市市中區在大力實施鄉村振興戰略過程中，用地矛盾逐步凸顯，面臨鄉村發展建設用地指標嚴重不足與宅基地等集體建設用地大量閑置且呈點狀分布、集中利用難度大等問題。為破解此難題，市中區抓住全國第二批農村改革試驗區建設國家級試點機遇，以產業發展為支撐，打出主體引導、過程規范、多元創收的宅基地盤活利用“組合拳”，助力農村新型集體經濟發展。

激活宅基地經營主體，引導宅基地有序盤活

出臺支持政策，提供制度保障。制定綱要文件《內江市市中區拓展盤活利用閑置宅基地發展壯大農村集體經濟實驗任務工作方案》，明確改革思路和內容，并配套出臺《市中區農村宅基地“三權分置”改革試點工作暫行辦法》等4個具體方案和操作指南，確保宅基地制度改革有章可循。

建立管理臺賬，實施全過程監管。結合村集體經濟組織成員身份界定、農房調查統計等工作，采取走訪調查、查證權屬資料等方式，對全區宅基地宗數、面積、權屬、使用現狀等進行全面摸底調查，明晰農民房地權屬，建立完善登記、收儲、流轉全過程臺賬，保障過程透明、公開、公正、公平。

成立村集體經濟組織，引導宅基地盤活。結合村級建制調整改革，在全區84個行政村全覆蓋重新制定章程、成立村集體經濟股份聯合社，選舉產生成員代表大會、理事會、監事會，賦予村集體經濟組織對集體資源占有、收益、處置等權利，引導村民利用閑置宅基地和閑置農房吸引社會資本發展鄉村新產業新業態。

規范宅基地流轉程序，暢通農村宅基地流轉渠道

集中收儲，統籌使用在不改變宅基地集體所有權、保留農戶宅基地資格權和農房所有權前提下，由村集體經濟組織制定宅基地和農房收儲方案，經農戶申請、鎮村審查登記、公示無異議后，由村集體經濟組織與農戶簽訂委托流轉協議，再向新型經營主體轉讓閑置農房和宅基地使用權，避免農戶與業主私下交易導致宅基地權屬糾紛、合約糾紛、隱形買賣等問題。

搭建平臺，公開交易。區級成立農村產權交易中心，鎮級依托農業服務中心設立農村產權流轉服務站，村級發展流轉信息員，形成三級交易平臺體系。創新閑置農房和閑置宅基地交易品種，簡化交易程序，制定《農村閑置宅基地和閑置農房使用權流轉合同》（范本），指導交易雙方規范簽訂流轉合同，防范法律風險。

確權頒證，保障權益。閑置宅基地流轉協議簽訂后，引導流轉雙方持不動產登記申請書、不動產權屬證書、流轉合同等憑證到區級不動產登記中心辦理使用權轉移登記，頒發農村宅基地“三權分置”不動產證書，實現產權有保障。

創新宅基地盤活方式，促進農村新型集體經濟發展

創新“農戶+村集體+企業”以房出租模式。由村集體集中收儲閑置農房，統一流轉給企業盤活利用，村集體向農戶和企業分別收取流轉金額2%的有償使用收益調節金和公共資源占用費，農民收取租金獲得財產性收入。

創新“農戶+村集體+業主 ”以房入股模式。由農戶將宅基地使用權交由村集體，由村集體經濟組織尋求聯營方共同發展民宿產業。

創新“農戶+村集體+公司”以地入市模式。鼓勵具有穩定非農收入來源并長期在城鎮居住的農民自愿放棄農村宅基地資格權，由村集體經濟組織對宅基地資格權退出農戶參照當地征地拆遷補償政策給予貨幣補償，并保留其集體經濟組織成員其他權益。按照“規劃有序、優化配置、鎮域統籌、集約利用”的原則，圍繞產業發展需求，打破村行政界限，將村集體經濟組織統一收儲的騰退閑置宅基地和閑置的公共服務類建設用地，通過村莊規劃和優化建設用地布局調整轉化為集體經營性建設用地，在同一鎮域內，形成節余建設用地指標并統一集中使用。目前，全區有償騰退閑置宅基地38宗，實現異地調配建設用地指標30.5畝。（楊小建）