打出盤活農(nóng)村宅基地“組合拳” 為農(nóng)村新型集體經(jīng)濟發(fā)展添活力

近年來，內(nèi)江市市中區(qū)在大力實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略過程中，用地矛盾逐步凸顯，面臨鄉(xiāng)村發(fā)展建設(shè)用地指標嚴重不足與宅基地等集體建設(shè)用地大量閑置且呈點狀分布、集中利用難度大等問題。為破解此難題，市中區(qū)抓住全國第二批農(nóng)村改革試驗區(qū)建設(shè)國家級試點機遇，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，打出主體引導、過程規(guī)范、多元創(chuàng)收的宅基地盤活利用“組合拳”，助力農(nóng)村新型集體經(jīng)濟發(fā)展。

激活宅基地經(jīng)營主體，引導宅基地有序盤活

出臺支持政策，提供制度保障。制定綱要文件《內(nèi)江市市中區(qū)拓展盤活利用閑置宅基地發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟實驗任務(wù)工作方案》，明確改革思路和內(nèi)容，并配套出臺《市中區(qū)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革試點工作暫行辦法》等4個具體方案和操作指南，確保宅基地制度改革有章可循。

建立管理臺賬，實施全過程監(jiān)管。結(jié)合村集體經(jīng)濟組織成員身份界定、農(nóng)房調(diào)查統(tǒng)計等工作，采取走訪調(diào)查、查證權(quán)屬資料等方式，對全區(qū)宅基地宗數(shù)、面積、權(quán)屬、使用現(xiàn)狀等進行全面摸底調(diào)查，明晰農(nóng)民房地權(quán)屬，建立完善登記、收儲、流轉(zhuǎn)全過程臺賬，保障過程透明、公開、公正、公平。

成立村集體經(jīng)濟組織，引導宅基地盤活。結(jié)合村級建制調(diào)整改革，在全區(qū)84個行政村全覆蓋重新制定章程、成立村集體經(jīng)濟股份聯(lián)合社，選舉產(chǎn)生成員代表大會、理事會、監(jiān)事會，賦予村集體經(jīng)濟組織對集體資源占有、收益、處置等權(quán)利，引導村民利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房吸引社會資本發(fā)展鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)程序，暢通農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)渠道

集中收儲，統(tǒng)籌使用在不改變宅基地集體所有權(quán)、保留農(nóng)戶宅基地資格權(quán)和農(nóng)房所有權(quán)前提下，由村集體經(jīng)濟組織制定宅基地和農(nóng)房收儲方案，經(jīng)農(nóng)戶申請、鎮(zhèn)村審查登記、公示無異議后，由村集體經(jīng)濟組織與農(nóng)戶簽訂委托流轉(zhuǎn)協(xié)議，再向新型經(jīng)營主體轉(zhuǎn)讓閑置農(nóng)房和宅基地使用權(quán)，避免農(nóng)戶與業(yè)主私下交易導致宅基地權(quán)屬糾紛、合約糾紛、隱形買賣等問題。

搭建平臺，公開交易。區(qū)級成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，鎮(zhèn)級依托農(nóng)業(yè)服務(wù)中心設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站，村級發(fā)展流轉(zhuǎn)信息員，形成三級交易平臺體系。創(chuàng)新閑置農(nóng)房和閑置宅基地交易品種，簡化交易程序，制定《農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同》（范本），指導交易雙方規(guī)范簽訂流轉(zhuǎn)合同，防范法律風險。

確權(quán)頒證，保障權(quán)益。閑置宅基地流轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂后，引導流轉(zhuǎn)雙方持不動產(chǎn)登記申請書、不動產(chǎn)權(quán)屬證書、流轉(zhuǎn)合同等憑證到區(qū)級不動產(chǎn)登記中心辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，頒發(fā)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)證書，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有保障。

創(chuàng)新宅基地盤活方式，促進農(nóng)村新型集體經(jīng)濟發(fā)展

創(chuàng)新“農(nóng)戶+村集體+企業(yè)”以房出租模式。由村集體集中收儲閑置農(nóng)房，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給企業(yè)盤活利用，村集體向農(nóng)戶和企業(yè)分別收取流轉(zhuǎn)金額2%的有償使用收益調(diào)節(jié)金和公共資源占用費，農(nóng)民收取租金獲得財產(chǎn)性收入。

創(chuàng)新“農(nóng)戶+村集體+業(yè)主 ”以房入股模式。由農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)交由村集體，由村集體經(jīng)濟組織尋求聯(lián)營方共同發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)。

創(chuàng)新“農(nóng)戶+村集體+公司”以地入市模式。鼓勵具有穩(wěn)定非農(nóng)收入來源并長期在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民自愿放棄農(nóng)村宅基地資格權(quán)，由村集體經(jīng)濟組織對宅基地資格權(quán)退出農(nóng)戶參照當?shù)卣鞯夭疬w補償政策給予貨幣補償，并保留其集體經(jīng)濟組織成員其他權(quán)益。按照“規(guī)劃有序、優(yōu)化配置、鎮(zhèn)域統(tǒng)籌、集約利用”的原則，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，打破村行政界限，將村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收儲的騰退閑置宅基地和閑置的公共服務(wù)類建設(shè)用地，通過村莊規(guī)劃和優(yōu)化建設(shè)用地布局調(diào)整轉(zhuǎn)化為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在同一鎮(zhèn)域內(nèi)，形成節(jié)余建設(shè)用地指標并統(tǒng)一集中使用。目前，全區(qū)有償騰退閑置宅基地38宗，實現(xiàn)異地調(diào)配建設(shè)用地指標30.5畝。（楊小建）