全省十大，+1！

黨的二十屆三中全會在健全保障和改善民生制度體系方面，提出改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。四川省瀘州市中級人民法院在審理某樓盤執行異議之訴137件系列案過程中，對案件情況進行了系統梳理分析，形成專項調研報告。調研發現：案涉房地產開發企業利用監管漏洞，采取將預售資金存入監管外賬戶，抽調預售資金用于項目工程建設以外的其他事項，以及挪用未列入監管的車庫、車位預售款等手段，挪用大量資金，導致欠付施工方工程款超2億元，被申請查封房產（包括住房、別墅、車庫、車位）3356套，涉及購房者數千人。針對商品房預售資金監管方面存在的普遍性、系統性問題，瀘州中院堅持“抓前端、治未病”理念，進一步貫徹落實最高人民法院“一號司法建議”要求，積極運用府院聯動機制，向市住建局發出司法建議。

（一）嚴格依法、依規加強針對商品房預售資金的監管。加強引導購房人將預售資金存入監管賬戶的監管。

（二）適度擴大商品房預售資金監管范圍，將車庫、車位的預售款項列入監管范圍。建議修訂《瀘州市商品房預售資金監管辦法》，將車庫、車位預售款項列入商品房預售資金監管范圍。

（三）加強對房地產開發企業預售資金使用的監管。進一步明確資金使用審核條件及標準，確保預售監管資金用于項目工程建設。

瀘州市住建局予以函復，逐項提出改進措施，推動瀘州市保交房工作取得實質性進展。2024年9月，瀘州市發布經修訂完善的《瀘州市商品房預售資金監管辦法》，在全國率先明確將車庫、車位預售款列入商品房預售資金監管范圍。

（一）落實商品房預售資金存入監管賬戶要求，確保應管盡管。明確規定對預售資金實行全額監管，要求開發企業取得《商品房預售許可證》后，應當按規定將商品房預售資金全部直接存入監管賬戶。嚴格管控預售資金，細化商品房預售資金存入監管賬戶要求，要求開發企業應當引導購房人將商品房預售資金全部直接存入監管賬戶，監管賬戶信息應在商品房銷售現場顯著位置公示，在《商品房預售許可證》上載明并在門戶網站上同步公示，開發企業及其委托機構不得將預售資金存入除監管賬戶以外的其他賬戶。

（二）將車庫和車位的預售款納入監管范圍，填補監管漏洞。修訂前的《瀘州市商品房預售資金監管辦法》（2023年2月發布）規定“本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產開發經營企業將依法取得《商品房預售許可證》的商品房（不含車庫、車位，下同）出售時，由購房人按《商品房買賣合同（預售）》約定支付的全部房價款……”。修訂后的辦法刪除了“不含車庫、車位”的規定，明確將車庫、車位的預售款列入監管范圍，填補了預售資金監管漏洞。

（三）建立房地產企業預售資金使用監管系統，確保專款專用。市住建局建立商品房預售資金信息化監管系統，動態監測預售資金的存入和撥付情況，對申請撥付資金的監管項目工程建設進度進行現場勘查，通過加強資金使用監管，確保項目建設進度。調整了重點監管資金撥付工程建設進度節點要求，刪除原辦法中“首次撥付節點不得早于地面一層形象進度完成”的表述，在確保資金安全的情況下提高資金利用效率，有效平衡“管好”與“管死”的關系。市住建局會同市中院、人行瀘州支行印發《關于嚴格規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》，確保預售資金優先用于項目工程建設，保護購房者合法權益。

“民生無小事，枝葉總關情”，近年來，隨著房地產行業景氣度下行和房企融資面臨嚴厲監管，一些房企出現現金流風險，爛尾樓問題加劇，潛在的民生問題凸顯。黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》明確指出“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”“加快構建房地產發展新模式”，旨在解決人民最關心最直接最現實的利益問題，不斷滿足人民對美好生活的向往。

瀘州中院通過對個案進行總結和梳理，針對商品房預售資金監管方面存在的普遍性、系統性問題，提出了該司法建議，尤其是提出“將車庫、車位的預售款項列入監管范圍”。適度擴大商品房預售監管資金范圍，填補車庫和車位預售資金監管漏洞。該舉措能夠進一步確保商品房預售資金能夠用于本項目工程建設，有效幫助相關單位堵塞管理漏洞，從源頭減少糾紛發生，有助于降低房地產項目爛尾的概率，保障購房者的利益，同時也有助于防范和減少房地產市場的風險保護購房者免受因開發商資金問題導致的項目延期交付或無法交付的風險。